Section 53-A of the Transfer of Property Act, 1882 (“TPA”) :

Why in News ?  The Supreme Court recently observed that the transferee cannot claim protection under Section 53-A of the Transfer of Property Act, 1882 (“TPA”) if he fails to prove the execution of a sale agreement based on which possession was claimed.

Context of the Dispute:

• Petitioners claimed possession of property based on a Sale Agreement dated 25.11.1968.
• Respondent sought enforcement of ownership rights.

Trial and Appellate Court Rulings:

• Trial Court: Ruled in favor of the Respondent, decreeing the suit.
• First Appellate Court & High Court: Upheld the Trial Court’s decision.

High Court’s Observations:

• Petitioners failed to prove the existence of a valid sale agreement.
• Without proof of such an agreement, protection under Section 53A of the TPA could not be claimed.

Scope and Purpose of Section 53A of TPA:

• Provides a shield for prospective transferees in possession under an unregistered contract of sale.
• Relaxes strict requirements of the Transfer of Property Act and Registration Act in favor of transferees.
• Protects transferees who have relied on an agreement to take possession or make improvements.

Court’s Interpretation of Section 53A:

Protection under Section 53A is conditional on:

(a) Existence of a Written Contract: A written agreement signed by the transferor, clearly outlining terms of transfer.

(b) Part Performance:

Transferee takes or continues possession of the property.

Some action in furtherance of the contract is evident.

(c) Willingness to Perform Obligations: Transferee must perform or express willingness to fulfill contractual obligations.

• Petitioners’ Failure to meet Section 53A Requirements:
• Alleged sale agreement was unproven.
• Possession lacked legal validity under the purported contract.

Court’s Final Decision:

• Declined to extend Section 53A protection to the Petitioners.
• Affirmed the High Court’s ruling in favor of the Respondent.

 Case Law:

Bishan Singh v. Khazan Singh (1958 AIR 838):

Facts: The plaintiff sought possession of the property despite an unregistered agreement allowing the defendant possession.

Judgment: The Supreme Court held that Section 53A operates as a shield and not as a sword. It protects the transferee in possession but does not confer title or ownership.

Maneklal Mansukhbhai v. Hormusji Jamshedji Ginwalla (AIR 1950 SC 1):

Facts: The transferee had taken possession based on an oral agreement to sell.

Judgment: The Supreme Court held that for Section 53A to apply, the contract must be in writing. Oral agreements do not qualify for protection.

 संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 (“टीपीए”) की धारा 53-ए:

चर्चा में क्यों? सुप्रीम कोर्ट ने हाल ही में टिप्पणी की है कि हस्तांतरित व्यक्ति संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 (“टीपीए“) की धारा 53-ए के तहत सुरक्षा का दावा नहीं कर सकता है, यदि वह बिक्री समझौते के निष्पादन को साबित करने में विफल रहता है, जिसके आधार पर कब्जे का दावा किया गया था।

विवाद का संदर्भ:

याचिकाकर्ताओं ने 25.11.1968 के बिक्री समझौते के आधार पर संपत्ति पर कब्जे का दावा किया।

प्रतिवादी ने स्वामित्व अधिकारों के प्रवर्तन की मांग की।

परीक्षण और अपीलीय न्यायालय के निर्णय:

• परीक्षण न्यायालय: प्रतिवादी के पक्ष में फैसला सुनाया, मुकदमे को खारिज कर दिया।
• प्रथम अपीलीय न्यायालय और उच्च न्यायालय: परीक्षण न्यायालय के निर्णय को बरकरार रखा।

उच्च न्यायालय की टिप्पणियां:

• याचिकाकर्ता वैध बिक्री समझौते के अस्तित्व को साबित करने में विफल रहे।
• ऐसे समझौते के सबूत के बिना, टीपीए की धारा 53ए के तहत सुरक्षा का दावा नहीं किया जा सकता।

टीपीए की धारा 53ए का दायरा और उद्देश्य:

• बिक्री के अपंजीकृत अनुबंध के तहत कब्जे में संभावित हस्तांतरिती के लिए एक ढाल प्रदान करता है।
• हस्तांतरिती के पक्ष में संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम और पंजीकरण अधिनियम की सख्त आवश्यकताओं में ढील देता है।
• हस्तांतरिती को सुरक्षा प्रदान करता है जिन्होंने कब्जा लेने या सुधार करने के लिए किसी समझौते पर भरोसा किया है।

धारा 53ए की न्यायालय की व्याख्या:

धारा 53ए के तहत सुरक्षा इस पर सशर्त है:

(ए) लिखित अनुबंध का अस्तित्व: हस्तांतरक द्वारा हस्ताक्षरित एक लिखित समझौता, जिसमें हस्तांतरण की शर्तों को स्पष्ट रूप से रेखांकित किया गया हो।

(बी) आंशिक प्रदर्शन:

हस्तांतरिती संपत्ति का कब्जा लेता है या जारी रखता है।

अनुबंध को आगे बढ़ाने में कुछ कार्रवाई स्पष्ट है।

(सी) दायित्वों को पूरा करने की इच्छा: हस्तांतरिती को अनुबंध संबंधी दायित्वों को पूरा करने की इच्छा व्यक्त करनी चाहिए।

• धारा 53ए की आवश्यकताओं को पूरा करने में याचिकाकर्ताओं की विफलता
• कथित बिक्री समझौता अप्रमाणित था।
• कथित अनुबंध के तहत कब्जे में कानूनी वैधता का अभाव था।

न्यायालय का अंतिम निर्णय:

• याचिकाकर्ताओं को धारा 53ए के तहत संरक्षण देने से इंकार कर दिया।
• प्रतिवादी के पक्ष में उच्च न्यायालय के फैसले की पुष्टि की।

केस लॉ:

बिशन सिंह बनाम खजान सिंह (1958 एआईआर 838):

तथ्य: वादी ने प्रतिवादी को कब्ज़ा देने की अनुमति देने वाले अपंजीकृत समझौते के बावजूद संपत्ति पर कब्ज़ा मांगा।

निर्णय: सुप्रीम कोर्ट ने माना कि धारा 53ए तलवार की तरह नहीं बल्कि ढाल की तरह काम करती है। यह कब्ज़ा करने वाले हस्तान्तरित व्यक्ति की रक्षा करती है, लेकिन उसे शीर्षक या स्वामित्व प्रदान नहीं करती।

मानेकलाल मनसुखभाई बनाम होर्मुसजी जमशेदजी गिनवाला (एआईआर 1950 एससी 1):

तथ्य: हस्तान्तरित व्यक्ति ने बेचने के लिए मौखिक समझौते के आधार पर कब्ज़ा लिया था।

निर्णय: सुप्रीम कोर्ट ने माना कि धारा 53ए लागू होने के लिए, अनुबंध लिखित रूप में होना चाहिए। मौखिक समझौते सुरक्षा के लिए योग्य नहीं हैं।